一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸yin，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一
席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。
在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。
差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。
一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;
交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计__年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)
b、 小户型市场概况。
自__年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
1.“男人帮 女人帮”——亲友帮你赚优惠
2. “男人帮 女人帮”——相亲相爱攒幸福赚优惠
3. “男人帮 女人帮”——亲友相帮家享优惠
感恩节活动策划：地产感恩节活动策划
【活动目的】
促销剩余房源，实现冲刺;
增加来访客源，积攒人气，促进销售;
【活动时间】
周六
【活动地点】
楼盘营销中心
【客户群体】
由老客户带来的新客户及自然来访新客户
【活动形式】
暖场活动+抽奖送礼(抽奖仅针对认购成功客户)
活动规则：
老带新客户抽奖送礼：若新客户认购成功，新客户可直接参加抽奖赢取奖品，老客户即免物业费，并获得抱枕一个。
新A客户带新B客户：新B客户认购成功可直接参加抽奖赢取奖品，新A客户可获抱枕一个;如若双方都成功认购，即可参与抽大奖并抱枕一个。
暖场活动内容
1.现场每个来访客户都可参与活动，每个活动区域有工作人员负责，每个来访客户需报名登记参与活动，登记后可领取礼品券一张;
女人帮——光棍节送温馨给朋友!
早10:00-16:00，女士可在营销中心内部进行制作个性马克杯，可现场DIY自己的个性图案，充分发挥自己的想象力，制作属于自己的马克杯，或是送给自己的朋友。(制作好马克杯可自行带走)，现场可设置50个马克杯制作，用完为止;
2.活动结束后，手持礼品券的客户都可凭券领取抱枕(或伞)一个，礼品送完即止;
男人帮——光棍节不做宅男!
中午13:00-16:00，男士可在小区内部的篮球场以一组3对3进行篮球比赛，一天之内设定3场比赛，现场男士可报名参加，报名人数共18个名额，现场将请篮球裁判一个，最后获胜队每人也可获价值150元/个的电水壶一个，依次类推，获奖名额共有9个，此处需备9个电水壶作为游戏获胜者发放。
【抽奖活动】
抽奖活动针对所有认购成功客户，抽奖完毕后，应凭首付款发票领取奖品;
抽奖礼品：一等奖：IPAD1名，价值4000元/个;
二等奖：冰箱2名，价值2500元/个;
三等奖：电水壶10名，价值150元/个;(篮球赛获胜者需另备9个水壶作为礼品发放，故现场需备20个电水壶)
另，普通奖礼品：抱枕(或伞)50名，价值40元/个;伞(价值30元/个)(普通奖适用于所有参与活动且手持礼品券的客户，礼品送完即止;)
一、策划缘起
东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
7月22日，在省文化厅和市区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，需要宣传，需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《周刊》正式创刊。《周刊》是市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《周刊》为生活传递信息。
三、媒体互动
《周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业，《周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍简史:概括山海，几年巨变
2、描述旅游东部:处处美景处处家的环境
3、谱写豪宅颂歌:聆听海、山无与伦比的天籁
4、展示成熟配套:记录时尚小镇故事
5、图说东方夏威夷:动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动，《周刊》期待合作
1、采访国土局、交易中心领导介绍规划与发展蓝图
2、组织看楼专车免费服务
3、赠送老板、总经理专访文章
4、请中介公司、专家畅谈置业的多重优势
5、其他合作另行协商
一、活动目的和背景
本次房地产开盘活动初定时间为20_年12月25日。在__项目的推广，__花园在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕销售为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将__花园的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、活动时间
20_年12月25日
三、活动地点
__花园项目销售中心现场
四、房地产开盘策划方案主题思路定位
强调氛围、突出品位、提升档次、有条不紊、圆满成功
1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于选房、购房流程的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
五、房地产开盘活动现场规划布置方案
1)现场布置
A在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。
B售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。
C舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。
2)外围道路布置
A塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。
B项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。
C在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。
3)售楼部分区布置及其他布置
A售楼部内部分为4个区域
a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。
b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。
c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。
d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。
B其他区域
a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。
b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。
4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。
活动宗旨：
科学锻炼、全民健身、活跃身心健康、增强身体素质，欢度新春宗尚尊老爱幼的传统精神。
一、 活动目的
迎造新年欢乐活跃气氛，改变村容村貌;响应新农村的文化改革;增强广大村民的体育健身的意识，倡导时尚健康的生活方式。通过比赛发扬亲民团结精神，增加组织凝聚力。
活动主题
团结·力量·欢乐
二、 主办单位：
村屯委员会
三、 比赛地点：
和兴公宗祠、村屯路
四、 活动时间：
大年初一
五、 “新兴杯”筹办委员会成员：提前决定方案、提前公布：所得资金和参赛人员的登记工作：必须在开始前一天结束捐资、和结束报名时间、同时公布各项奖金数。
六、 活动的安排：
1.由筹办委员会成员：向兄弟姐妹、阿公阿婆、叔伯姑嫂婶、拜年，
2.村中的六十以上的老人家排坐好、由筹办委员会成员：发放红包和新年礼物
3. 村中的0岁到5岁的儿童排坐好，太小的由父母抱着、由筹办委员会成员：发放红包
4.比赛和活动按时进行、预赛同时进行、决赛就逐个进行。
5.活动结束集中发放，奖牌、奖金
七、 比赛项目：
乒乓球、羽毛球、拔河、田径、三人四脚、背媳妇、叧加：猜谜语、儿童投球。
八、 比赛项目
1.乒乓球比赛
参赛名额：无限(个人、不分男女)
比赛场地：和兴公宗祠内
赛 制：初赛(男、女)为个人淘汰赛，3局2胜，11球制，决赛采取循环赛，5 局 3胜11球制，
工作人员：设1名裁判员、记分员
奖项设置： 全场比赛取前三名的、分别：冠军、亚军、季军，奖牌、奖金、和每人一个红包
2. 羽毛球比赛
参赛名额：无限(个人、不分男女)
比赛场地：和兴公宗祠外
赛 制：采用分组单循环制，10支球队经抽签后分3小组进行小组赛，小组赛后每组积分前2名出线进行半决赛，小组积分第3名进入5-6名争夺赛
工作人员：设1名裁判员
奖项设置： 全场比赛取前三名的、分别：冠军、亚军、季军，
奖牌、奖金、和每人一个红包
3.拔河比赛
参赛名额：无限(五人组建)抽签分组
比赛场地：村屯路
赛 制：采用5人1组分组单循环制前三名得胜
工作人员：设1名裁判员。
奖项设置： 全场比赛取前三名的、分别：冠军、亚军、季军，
奖牌、奖金、和每人一个红包
4.田径比赛
参赛名额：分：学生赛、成人男赛，成人女赛。(个人)
比赛场地：村屯路
赛 制：采用分组比赛抽签10人1组出2名参加半决赛、决赛(一百米)
工作人员：设1名裁判员、
奖项设置： 全场比赛取前三名的、分别：冠军、亚军、季军，
奖牌、奖金、和每人一个红包
5.三人四脚
参赛名额：无限(三人组建)
比赛场地：村屯路
赛 制：采用分分组比赛抽签3组胜出1组后面的三组决1.2.3名《50米》
工作人员：设1名裁判员
奖项设置： 全场比赛取前三名的、分别：冠军、亚军、季军，
奖牌、奖金、和每人一个红包
6.背媳妇
参赛名额：无限(夫妻组建)
比赛场地：村屯路
赛 制：采用分分组比赛抽签3组胜出1组后面的三组决1.2.3名《50米》
工作人员：设1名裁判员、
奖项设置： 篮球全场比赛取前三名的、分别：冠军、亚军、季军，
奖牌、奖金、和每人一个红包
7.猜谜语
参赛名额：无限规定：5岁-15岁
比赛场地：和兴宗祠外
工作人员：设1名裁判员、
奖项设置：猜中者均有一个红包
8.儿童投乒乓球
参赛名额：无限规定：3岁-10岁
比赛场地：和兴宗祠外
工作人员：设1名裁判员、
奖项设置：投中者均有一个红包
奖牌：金、银、铜各20个
奖金：冠军、亚军、季军各待定
红包：每个参与者都有
筹建：委员会成员
落实：比赛用具、奖牌、奖金、红包到位
预祝我们的第二届“新兴杯”能不完满成功
奖牌的设计样版：有收藏价值、
一、市场现状：
1、大中城市房地产市场回暖。
2、处于每年的销售旺季(金九银十)。
二、项目现状：
1、一期，D、E、F区剩余房源大部分为六楼。楼层相对较高。
2、G区G8、G9部分房源存在明显的产品缺陷
3、三期即将认筹，开盘在即。
针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。
三、活动目的：
1、增加小区的知名度。
2、制造营销气氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。
四、活动时间：10月1日—10月7日
五、活动主题：
主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”
主题二：“欢度国庆之喜，领略黄金真情”
主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”
六、活动内容：
1、黄金周每天推出8套特价房(主要以二期特惠房源及G9一口价房源为主);
2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视情况决定是否给予一个点折扣(特价房除外);
3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次(上午、下午各一次，视现场气氛而定)，凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：
一等奖：电饭煲两名(每天提供两台)
二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干
七、宣传方式：
1、网络(搜狐焦点新闻报道、现场报道，新华网)
2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天两万条信息)
3、报纸广告(今日莱州半版，暂定9月29号)
4、国庆宣传易拉宝
5、户外演出一场或花车-3天
八、现场包装：
室外：
1、横幅：0.7-10米-2条
2、国庆抽奖礼品的堆放;
3、气球装饰：大门、礼品区;
4、吊旗;
5、易拉宝展示
十：物料准备及费用预算：
短信内容(待定)：
国庆豪情盛典，舞动黄金海岸。莱州黄金海岸小区二期典藏现房2210元/m起售，三期观海高层认筹活动交2万抵3万火爆进行中。
一、活动目的：
1、增强区域员工的内部凝聚力，提升__的竞争力。
2、对__年区域营销工作进行总结，对区域市场业绩进行分析。制订新年度区域营销工作总体规划，明确新年度工作方向和目标。3、表彰业绩优秀的公司内部优秀员工，通过激励作用，将全体员工的主观能动性充分调动起来，投入到未来的工作之中。
二、年会主题：______
三、年会时间：20__年12月30日下午点到点
领导致辞、表彰优秀员工、表演节目同时聚餐
四、年会地点：__酒店_楼__厅
五、年会组织形式：由公司年会工作项目小组统一组织、执行。
六、参加人员：客户群，领导;邀请业界领导;公司工作人员。
1、会场总负责：___
主要工作：总体工作协调、人员调配。
2、策划、会场协调、邀请嘉宾：___
主要工作：年会策划、会议节目安排、彩排、舞台协调;对外协调、现场资讯采集。
3、人员分工、布场撤场安排___
4、嘉宾接待、签到：___
5、音响、灯光：___，会前半小时检查音响、灯光等设备。
6、物品准备：___
主要工作：礼品、奖品等物品的准备。
七、会场布置：
会场内：
方案：
1、舞台背景喷画：
内容：
文字内容：
2、舞台悬挂烘托气氛的红灯笼;四周墙壁挂烘托节日气氛的装饰。
3、舞台两侧放置易拉宝各2个。
会场外：
1、充气拱门放置宾馆大门外主要通道。
2、宾馆入口处挂红布幅。
3、宾馆内放置指示牌。
文字内容：
八、年会流程：
形式：领导致辞、表彰优秀员工、表演节目同时公司聚餐。
备注
1、主持人开场白，介绍到会领导和嘉宾，邀请领导上台致辞。
2、分公司领导上台致辞。
3、嘉宾致辞。
4、表彰优秀员工员工文艺汇演、现场有奖问答、游戏。
外请演员表演节目、中间抽奖。
演出内容：
20__年会节目单
策划主线：结合增强员工的内部凝聚力，提升__的竞争力，以中西结合的节目加时尚元素打造一台视听盛宴。
气氛：欢乐、和谐、热烈
时间：
地点：宴会厅
主办：
主持人：
参加人数：公司全员
时间：x年1月末
地点：公司大会议室、x餐厅、xKTV
参加人数：公司全员
所需时间总计：7小时
一、活动目的
对20x年工作进行总结，制定新一年度工作总体规划，明确新年度工作方向和目标，表彰工作优秀的公司员工，通过激励作用，将全体员工的主观能动性充分调动起来，增强员工的凝聚力。
三、年会主题
扬帆起航●辉煌20x
四、年会安排
1、茶话会
1)时间：下午3时-5时
2)内容：
a)各部门就20x年的工作进行总结，20x年的工作方向和目标进行规划;b)个人自由发言;
c)领导总结发言;
d)表彰优秀员工;
e)公司员工大合影。
2、聚餐
1)时间：晚上5时-7时
2)内容：员工聚餐;总经理向全体员工敬酒，致新年贺词。
3、KTV联欢
1)时间：晚上7时-10时
2)内容：员工节目汇演，穿插游戏抽奖活动。
4、活动结束
五、活动人员安排及职责
1、总负责：x
主要工作：总体协调，人员调配。
2、策划和现场协调：x
主要工作：年会策划、会议节目安排、舞台协调、现场资讯采集。
3、后勤：x
主要工作：餐厅和KTV预定、物资采购、车辆安排、人员接待。
4、会场布置：x
5、活动主持：x
主要工作：根据活动流程进行活动主持。
五、年会会场布置
公司大会议室
A：投影展示：本公司的LOGO及年会主题B：桌上摆放水果等食品若干
六、奖品设置
一等奖：iPad;
二等奖：iPhone;
三等奖：豆浆机;
优秀员工奖：空气净化器。
七、年会员工文艺汇演、抽奖、游戏
1)节目选取形式：各部门报送或做游戏选取。
2)抽奖：由总经理抽取写有员工姓名的卡片选取。
3)游戏：暂无
八、年会活动预算
茶话会：300元
聚餐：5000元
KTV：3000元
以上费用不包含奖品、酒水、烟和交通费
公司年会活动策划书篇六：化妆品行业
一、时间：20x年x月x日
二、地点：明月酒家(瑶海区北二环路安徽国际汽车城C-D栋)
三、参加人员：公司全体员工
四、所需时间总计：14:00-22:00共计5小时
五、活动目的：
1、增强员工的凝聚力，点燃全公司员工新一年工作的热情，提高化妆品的销售佳绩。
2、对20x年工作进行总结，对20x年业绩进行分析，制定新一年度工作总体规划，明确新年度工作方向和目标
3、表彰工作优秀的公司员工，通过激励作用，将全体员工的主观能动性充分调动起来。
六、年会主题：
1、天亿美20x年度工作总结暨20x年度工作计划大会(会议)
2、天亿美20x年度员工答谢会(晚宴)
七、年会安排：
1、年会人员安排及职责：
(1)会场总负责：王伟智
(2)年会策划、会议节目安排：孙小小
(3)酒店安排与协调：孙小小
(4)现场拍照、摄影：公司摄影师
(5)场景布置：人员安排待定
(6)活动主持：孙小小
2、会场布置：
(1)明月酒店主会场
(2)内容：a、本公司的LOGO及年会主题
b、彩带、气球点缀会场(音乐)
3.会场物品需求(详见附件一)
4.优秀员工评选：
参选人员：除财务和人事外的其他部门(由于这两个部门人数有限)
评选方式：由各部门内容员工无记名投票选取，加上公司高层及其他部门主管、人事每人一票，票高者得(每部门一名)
奖品设置：详见附件二
八、年会活动流程：
(一)天亿美20x年度全体员工大会(会议)
1、下午13:50全体参会员工提前到达酒店指定地点签到(签到表格详见附件三)按部门就坐于会议室，等待大会开始。
2、14:00由主持人宣布员工大会开始，并宣布各部门汇报顺序
3、14:15大会第一项，各部门主管及相应负责人分别做20x年度工作总结及20x年度工作计划汇报(每人大概20分钟)
4、16：00大会进行第二项，总经理上台发言，进行20x年总结及20x年公司发展战略(预计1小时)
5、17:00大会进行第四项，主持人宣读”20x年度优秀员工”获得者名单;优秀员工上台领奖，总经理优秀员工颁发荣誉证书;
6、17:30优秀员工代表发表获奖感言。
7、天亿美20x年度工作总结暨20x年度工作计划大会圆满结束。
(二)天亿美20x年度员工答谢会(晚宴)
1、主持人宣布员工答谢会开始，各部门节目表演(节目名单待定)
2、各部门表演结束，由全体参会人员选出优秀节目一、二、三等奖与参与奖，并进行奖品颁发(见附件二)
3、游戏时间：(游戏具体规则见附件四)(1)“快乐袋鼠”(2)“背夹气球”(3)“萝卜蹲”(4)“数7游戏”
每个游戏获胜队伍均可获得奖品
4、主持人宣布晚宴正式开始：
5、主持人引导大家共同举杯，总经理发表祝酒词，祝福大家新年快乐，祝愿公司的明天更加美好。(背景音乐)
6、员工答谢会结束。
附二：奖项及奖品
1、优秀员工奖励：每部门一位优秀员工(行政部与财务部除外)，共计4名奖品：
2、表演奖励：一、二、三、参与奖，四个奖项奖品：
3、游戏奖励：共计4个游戏奖品：
附三：签到表签到表.xls
附四：游戏规则
1、萝卜蹲：对每一个人以颜色进行命名。任意指定一种颜色的萝卜开始下蹲，在下蹲的同时还需要念词。念词的过程中要指定别的颜色的萝卜进行相同动作，以此类推。被指定的萝卜没有及时下蹲或者报错萝卜颜色的均为出局。
2、数七游戏：任意一人开始从1计数，遇到7的倍数或者含有7的数字，必须跳过，以敲桌子或者碗筷的方式替代。如果有人逢7的倍数或者含有7的数字没有跳过，则算输。
3、夹气球跑：两人一组，一男一女背靠背夹住一只气球在起点向终点跑，终点还要放一个椅子，到了终点后要把气球放到椅子上然后坐爆，再返回起点继续夹气球。如果在跑动时气球落地，两人要从起点重新出3发。在同样时间内哪组爆破的气球最多哪组胜出。一般爆破气球的任务都是先生完成，女士此时要尽快返回起点准备好气球，在跑动时，两人双臂能挽在一起，始终夹住气球
4、快乐袋鼠：参加人数30人-50人为佳，分成4-5组道具：托盘、背景disco音乐、奖品一份可以是精美的糖果(可以分的)主持人要求大家分组坐好(一定要有男有女)将游戏规则告知大家每组先选出一名接收者，手持托盘站在舞台上。其它小组人员按照主持人的要求提供物品放到托盘中。最先集齐物品的小获胜。背景音乐起，主持人开始宣读物品，每一个相隔一定时间给队员准备，慢慢加快。采集物品来自日常的例如：眼镜、手表、皮带、袜子、口红、钱等，一定要有比较难的放在最后如药片、糖果、一毛钱聪明的主持人还可以临时选择一些东西。
一、活动主题：万圣节童欢化妆晚会
二、活动安排
活动名称：--万圣节童欢化妆晚会
活动时间：20--年10月30日16：00---20：00
活动地点：
--大酒店西餐厅内
16：00-18：30：
B--大酒店户外温泉泳池旁
C--活动场地
注：地点需经会议讨论才能决定
18：30-20：00：--社区及--社区内
活动好处：宣传--基业，--楼盘，--大酒店，国际学校
主办单位：集团行政与人力资源管理中心、--酒店管理公司、集团营销中心
承办单位：--国际学校
协办单位：--物业公司，--物业公司
三、活动推广宣传
(一)活动目标人群
学校家庭：--国际学校幼儿园家庭，暑期班及兴趣班家庭，父亲节活动参与家庭，访问登记家庭
业主家庭：--业主家庭，--业主家庭，--业主家庭，--业主家庭
商会家庭：--商会家庭
员工家庭：--基业员工家庭
其他家庭：--城家庭及其他家庭
目标参与家庭数：50，最大参与家庭数：60最少参与家庭数：30
(二)活动推广宣传：略
一、年会主题：“x公司20x年会晚宴”
二、年会时间20x年X月X日下午晚宴时间：
组织离开：
三、年会地点渔夫码头二楼宴会厅
四、年会目的及意义
1、对20x年公司发展成绩总结，以及制定20x年公司总体规划，包括新年度计划、方向、目标等;
2、加强员工之间的交流，增强团队协助的意识，提升公司的综合竞争能力;
3、丰富员工生活，答谢全体员工一年以来付出的辛勤努力;
4、加强领导与员工之间的互动，让我们在同一舞台共同交流、联欢;
五、年会参会人员公司领导及全体员工
六、年会流程与安排
本次年会的流程与安排包括以下两部分：
全体参会员工到达宴会指定地点，按指定排座就位，各部门清点本部门到场人数，等待年会开始;
大会进行第一项，主持人致欢迎词，宣布大会开始。
主持人开场白：尊敬的各位领导、各位同事大家晚上好!很荣幸能够站在这里和公司全体同仁一起分享收获的喜悦，畅想未来的辉煌。在过去的每一天里，公司的每一天都在变化，都在前进。公司的发展离不开公司领导层的英明决策与领导，这也是大家齐心协力换来的丰硕成果!新的一年开始，我们更要携手共进、再创辉煌!年年会晚宴晚现在开始!让我们掌声有请X总为我们发言——
大会进行第二项，分发小纸条给在座的各位，司仪抬出时间囊，主持人讲话请各位在座员工，写下几句对明年自己的期望。然后请总经理上台封存时间囊。等明年年会再开启。总经理做年度总结，致祝酒辞、宣布开席。
宴席时间
宴席期间穿插员工互动节目【游戏-颁奖-代表发言】
游戏1：吃喝大作战
游戏规则：
每一组两位成员，选出两组对抗比赛，最先将主持人设置瓜子嗑完、啤酒吸尽的小组获胜。共四组参与竞赛，胜出的两小组再决赛、争夺冠军。
游戏物料：3包袋装瓜子;8瓶啤酒;一包吸管游戏奖品：冠军小组，2×高露洁套装;亚军小组，2×沐浴手套
抽奖环节：抽取《四季平安-壹佰圆》奖项32人次;
游戏2：心有灵犀猜成语
游戏规则：
以两人为一组。一个用肢体动作或语言(但不能说出成语中的任何一个字)向同伴提示!游戏可举行5个回合。游戏物料：纸片A4、成语游戏奖品：1)黑人牙膏×2;2)佳洁士牙膏×23)佳洁士牙膏×2;4)祥龙公仔×2;5)祥龙公仔×219:45—19:55
抽奖环节：抽取《五福临门-壹仟元》奖项3人次;
游戏3：拧毛巾
游戏规则：
以三人为一组比赛拧毛巾，最后一个将毛巾拧出水的参赛者获胜(以水滴在纸巾上面为准)。游戏可举行男士两回合，女士一个回合。游戏物料：带水毛巾2条、面巾纸2盒游戏奖品：男优胜，烟灰缸×2;女优胜，米奇饭盒×120:10—20:30尾声：招财进宝包饺子游戏规则：三男组队、三女组队进行男女包饺子比赛，规定时间(十分钟)内包的最快的一组获胜。游戏物料：饺子皮/馅、盆子游戏奖品：立白×2;沐浴液×4(参赛者自由分配)
抽奖环节：抽取《二龙腾飞-贰仟圆》奖项2人次;
抽奖环节：抽取《龙腾虎跃-叁仟圆》奖项1人次;
恭喜发财吃饺子
吃饺子博惊喜，谁人吃到有钱币的饺子即获得总经理特别颁发的惊喜一份!
总经理颁奖
七、年会结束
组织离开：附录
晚宴结束语：快乐的时光总是那么短暂，团聚的日子特别让人感动，现在我宣布：晚宴到此结束。祝福大家新春快乐，心想事成!谢谢各位。
一、龙马潭区宏观经济
【基本情况】 全区幅员面积332.64平方千米，年末总人口31.5万人，其中非农业人口10.44万人。全年完成国内生产总值14.8亿元，增长12.5%，其中：第一产业增加值3.19亿元，增长4.5%;第二产业增加值4.93亿元，增长19.5%;第三产业增加值6.68亿元，增长11.5%。完成财政收入10,584万元，增长17.1%。农民人均纯收入增加150元，达到2871元。出生人口2296人。
【商贸业】 泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到巩固。全区各类商品交易市场42个，营业面积42.5万平方米，集贸市场成交额14.32亿元，增长12.8%。全年完成社会消费品零售额7.11亿元，增长13.5%。
【城乡建设】 龙马新城已具雏形，新城建设共完成投资2.80亿元，“一横三纵”主次干道混凝土路面浇筑完毕，商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进。旧城面貌发生较大变化，小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕，改造旧城18万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金6.40亿元，新改扩建房屋258万平方米，全区城镇化水平31.1%。全区启动中心村建设25个，特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村。
二、龙马潭区房地产总体市场状况
城市建设按照“规划、建设、管理、经营”四位一体的工作思路，走“优先发展新城区，逐步改造老城区，加快城市西伸北进，塑造城市特色”之路，全面提高城市综合功能，努力打造泸州既具现代文明又有历史古韵，既有完善的城市功能又有充分发展空间的城市个性和城市特色。20__年继建成隆纳高速公路、泸纳高等级公路和泸州蓝田机场扩建工程后，加快城北新区(含龙马大道中心区)的开发建设，完成城西新区的开发准备工作，加快纳溪河东新区、蓝田重湾小区、江阳西路南区、江阳西路北延线及百子图片区、杜家街以北的开发建设。 沱江滨江路完成沱一桥至沱二桥开工段孔桩(80多柱)和地梁，工程累计完成投资396.2万元。
沱二桥至三角花台道路整治20__年8月正式动工，至年底全面结束。全长2千米，工程内容包括改造排水系统、人行道路面、供电电缆下地、路灯改造及道路绿化美化。
三、综述
从上述发展目标来看，大力发展经济，调整产业结构，控制人口，解决就业，加快城市建设，努力提高居民生活水平，社会发展等六大方面均有明确的目标和规划，其中加快城市化进程和加快现代化多功能城市化建设尤其值得我们注意。这表明不仅从国民经济发展自然带动龙马潭区发展，更加从城市宏观发展目标方面对龙马潭区的发展提出了明确的规划和目标。项目位于龙马潭区最大的商贸集散重地回笼湾批发市场和王氏批发市场之间，必将是城市化发展的最大受惠者。
由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，为项目提供了有利的人口资源保证。
国家和泸州市房地产相关政策法规的不断出台，使泸州市房地产业的发展更加规范化、市场化，从更多方面给普通消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在更加公开、透明、规范的条件下进行交易，充分保护了在交易中弱势群体的利益;在政策的压力下，促使开发商不断成熟，不断壮大实力，也必将淘汰部分实力弱、运作不规范的开发商，从而十分有利于房地产业朝健康的方向发展。
一 项目概况
(一)项目地理位置评估
项目位置
泸州市龙马潭区五交化一条街
项目区位评估
在泸州市市区地图中我们不难看出五大区位板块，中心半岛、城北新区、城南、城东、城西。项目位于中心半岛与城北新区和城东结合部位，辖三地出入口中心地带，交通十分便捷，覆盖区域宽广，受众面大。
仅从龙马潭区区位中分析，我们可将其分成四大板块：小市旧城区、回笼湾街区、龙马新城区和城北新区。在这四大板块的房地产宏观市场中，很明显可以看到城北新区属于开发质素较高，房地产市场形成最快的一个高端区域;龙马新城区属于中等质素，不论价格，建筑质量，建筑整体规划，小区面积，都较城北新区稍逊一筹;小市旧城区因为老城区面积较大，道路状况单一，多年来发展较为缓慢，一直阻碍房地产市场的发展;回笼湾街区因其独特的地理位置优势，多年来形成了川南最大的商贸集散地，城市交通四通八达，流动人口数量大。由于该区域商贾众多，一直以来都为商家所必争之地，商业氛围十分浓厚，在相当一段时间内阻碍了房地产住宅市场的健康发展，目前向阳街、五交化一条街、汇金路一带的楼盘即可视作该区域房地产住宅市场的典型特征：
※ 规模普遍较小; ※ 新开发建设项目较多且密集; ※ 项目开发质素普遍较低; ※ 该区未来开发总体规划较为乐观发展空间大。
二 项目定位
(一)项目优势分析
1、龙马潭区宏观经济良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力
2、龙马潭区人口基数大，流动人口量大，具备优良的人口基数保证;
3、本案不直接临街，但进出又比较方便，利于居家;
4、户型面积搭配合理;
(二)项目定位
在对本案周边项目进行大量调查以及针对目前项目的园林景观设想效果并结合居住质素的分析后，我认为本案在定位上应当区别于目前位于回笼湾街区的所有项目，并且应当在居住质素和居住环境上高于同区域的所有项目，借此形成项目卖点，与同区域竞争项目产生差异化优势。因此我认为本案应定位成欧陆建筑风格与中式园林景观相结合的中档纯居住性小区。
主题命名：凤林山庄
1)消费群体定位
建材市场、沱江建材市场、科维商城、小市旧城居民区、江阳区旧城居民区。
3)诉求范围定位
回龙湾街区、商贸区;小市旧城居民街区;城北新区和龙马新城部分街区;北城旧城居民街区;南城旧城居民街区。
三、项目各阶段销售策略及促销策略
制定此销售策略以及配合销售策略所采取的相应宣传推广策略，是为了让本案的销售达到理想的效果，让本案在销售的过程中能更好地、更容易地实施销售控制，并且针对每一个销售阶段都能够有计划、有原则、有目的的行动，而不是盲目地、冲动地想然而然的想到什么做什么。因此在销售的全过程中希望销售一线主管人员和销售人员能够有效地充分执行行动方案，同时希望开发商、建筑商能够在项目工程、项目施工进度、银行按揭办理和广告宣传力度上以及各类原始资料的提供上给予最多、最大的配合与工作支持。
(一)项目总销售方针与目标
1、项目销售方针
1) 在本案的全程销售中，销售部门应当积极主动地探讨和研究，并善于及时总结项目在任何销售阶段中的优势和劣势，分析问题并归纳上报可行性建议;
2) 在各类问题的处理中应当保持积极主动的工作态度和乐观的心态，善于寻找问题、分析问题、解决问题;遇到任何销售困难时应当及时上报主管部门或与开发商、建筑商进行有效沟通，共同寻求解决方案;
3) 在销售全过程中应当维护好开发商、建筑商及本公司形象，认真贯彻执行公司管理制度和项目部销售管理的相关纪律制度，坚决服从上级领导安排，履行个人服从集体的宗旨，努力建设明星团队和销售明星，争创明星团队和销售明星“双金”荣誉。
2、项目销售目标制定
项目销售目标主要受到：项目工期、银行按揭、广告宣传力度、销售人员的销售力四大因素左右。目前，本案到现在为止并不能提供银行按揭的准确依据;项目工期也只能是预计在20__年3月份左右主体封顶，园林景观建造更迟之一步;另外在广告宣传力度上能不能充分按照即定方案完全执行和认真对待。受这三大因素的影响和制约，我为本案在8个月的销售周期内制定了两种目标：1)保守销售目标;2)最佳销售目标。
保守销售目标：完成总销售量的60%左右;销售周期8—9个月。
最佳销售目标：完成总销售量的90%左右;销售周期6个月左右。
(二)认购期销售策略及宣传推广策略
结合本案周边项目的实际销售价格指数，对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众，在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位低的情况下，如果较早地将本案价格公布及销售，容易造成消费者在没看到项目任何建筑物、景观效果的情况下将本项目与同区域内竞争项目相互混淆不清，导致差异化优势不能形成，从而使消费者尚失对项目的购买信心和购买的决心。
在项目的工程刚刚开始之初及没有任何园林景观的情况下，从实际操作效果来看，我认为在认购的早期，应当重点考查市场对项目初步设想价格的接受程度。采取摸底的工作思路，在介绍的过程中全部只告知消费者项目今后的规划建设、户型结构、园林景观设计和大概的价格，销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视，严守项目机密，注意对外宣传的措词，统一口径。严格遵守：对项目不明确的地方，不予承诺;与本案不相符的情况，不能夸大事实。
1、认购期注意事项
1) 对认购阶段的来访和来电客户必须严格做好详细的客户登记;
2) 现场销售中每天所暴露出来的问题以及客户提出的建议应在每日归纳总结成文，定时上报主管部门;
3) 不定期举行业务、销售与策划部门之间的多向联系和沟通。对于各项销售指标统计认真分析，及时进行市场调查，抓住重点，按人落实任务并设立量化目标;
4) 项目主管应经常与开发商和建筑商保持良好双向沟通，反映问题，提出建议;
5) 项目主管应有效监督和管理行销人员的宣传实效。
2、认购期目的
认购期是项目展开正式认购和销售工作前不可或缺的重要一环，在这个阶段，不论是销售部门还是策划部门所有工作的核心都应当集中在对项目理念的传输和消费者对项目意见或建议的反馈、分析、汇总的基础之上，尽量多的让市场了解本案，同时也要尽可能多地收集到反馈信息。这是验证项目定位和制定销售价格的最为有利的时期。因此在认购期我们只做三件事：1)传达项目理念;
2)采集信息;
3)引导消费者进入正式认购。
3、认购期时间
20__年11月1日——20__年11月30日
4、销售场地安排
凤林山庄售楼中心
5、认购期实施办法
1) 在认购期内原则上是不进行任何形式的订购，大量的通过行销手段，适当的进行一些广告发布和网络信息的发布，传达本案的开发理念，同时制造项目悬念;
2) 凡有意向进行认购的客户一律交纳￥5000元排号费，领取相应的排号卡一张;
3) 在认购期排号的促销政策上，不论是销售部、开发商还是建筑商都应保持高度的统一。由于本案在认购期不可能给予客户在价格、面积、户型、位置上作出任何承诺，为了充分调动客户购买需求，凡在认购期排号的客户，都可以在正式认购时将￥5000元的排号费转为￥8000元的认购金;
4) 所有排号客户如在正式认购时选择不到自己所满意的户型、位置，可如数退还所交纳的￥5000元排号费。
(三)强销期销售策略及促销策略
认购阶段利用广告宣传和促销攻势的立体化“抢滩登陆战”，让项目在市场上造成了一定热度后，为项目强销期作好了良好的市场铺垫，但在强销期内的销售任务是艰巨的，超过销售总量50%的任务量将在这一阶段中得以消化，但是在这阶段中我们不可能再像认购时大量地投入广告宣传，在广告宣传方面我们应该因地制宜的寻求最恰当的市场推广机会和盲点，适时地与中国传统的民风、民俗节庆日相互连接推出项目。
在认购阶段过后对于项目销售价格和促销策略将作相应的调整，价格的制定将会更将细化到位置、楼层、结构上;促销原则保持在认购均价三个百分点的上升空间或三个百分点的下降范围内(最主要依据认购阶段市场的实际情况而定)。
在强销期的工作中除了外围市场的巩固和开拓之外，更重要的将是项目自身的强化，诸如：项目工程进度必须严格按照认购协议书约定条款得以顺利的完成，在该阶段中项目的五证必须全部完成办理手续，银行按揭贷款的工作应当花大力气、下狠决心尽快地办理，《商品房测绘报告》必须要求在项目取得《商品房预售许可证》之前完成，以便于项目《商品房预售许可证》的如期取得。
2、强销期目的
在强销期坚持内紧外松的原则，一方面应当巩固项目前期所建立的市场，加紧项目基础建设、证照手续办理，加强销售成功率的把握;另一方面在市场宣传推广上，利用元旦和春节的机会进行项目推广，由于在此时机中正是泸州房地产行业大盘和名盘大力推广的时候，采用“跟随作战”的方法，我们并不是要求与大盘和名盘相互攀比，而是重在借助大盘和名盘的品牌优势，抓住大盘和名盘的市场空缺点，拾遗补缺的填补消费者需求和市场的空白点。在宣传推广的跟进上要充分地利用人员一对一促销来加强推广的实效。
在销售中所有销售人员应当坚持认购阶段的工作态度和工作激情，加强自身的学习，积极地参与项目的相关培训，项目销售主管应在每月制定当月的销售培训计划，有效地组织和安排培训工作。
3、强销期注意事项
1) 由于强销期的工作重点在于开发实效和销售实效的体现，因此在该阶段所有销售人员应具备良好的工作心态，将工作计划落到实处，发挥最大的销售力。
2) 在市场巩固上除广告宣传外，销售人员应当和自己的前期客户建立良好的关系，认真做好客户回访跟进的相关报表和工作日记。
3) 项目销售主管和置业顾问每月所提交的工作计划、安排、总结和目标设立中必须严格要求量化指标。
4、强销期实施办法
◆ 强销期工作分为三步走：第一步，总结分析阶段;第二阶段：实效阶段;第三步：突破阶段。
1)总结分析阶段(20__年12月19日——20__年12月31日)
20__年11月19日由正式认购阶段转入强销期后，我们首要做的工作应该是将认购时期中项目资源进行重新组合，再次提炼项目的优势和劣势，分析论证市场认可程度，进一步推断出项目销售今后的发展趋势和空间。
2)实效阶段(20__年1月1日——20__年2月28日)
通过总结分析明确项目所存在的问题后，在强销期的中期应当在工作上展开具有实质性很强的工作，工程建设、证照的办理、银行按揭的办理、《商品房预售许可证》的办理，销售人员的强化培训，行销结构的建立，都应当充分地按照即定的方案开展工作。
(六)持续期销售策略及促销
1)持续期时间
20__年4月1日——20__年4月30日
2)持续期销售策略
在该阶段由于销售总量剩余在20%左右，大多数较好的户型、位置基本上都在前期销售中销售一空，在持续期中我们要结合当时项目剩余户型、位置和市场的实际情况制定新一轮的价格方案;这个时候在广告宣传上，基本上保持处于收缩状态，除了通过行销人员的一对一行销和网络宣传推广之外，其他的广告形式可以不采取。
3)持续期促销策略
作为向尾盘过渡的时期，不轮在户型、位置上都大大的与前面各个阶段不能相提并论了，因此在促销上我建议优价出售，用基本贴近于成本价的让利作为底线支撑。
五 项目价格策略
(一)各阶段执行价格走势即定方针
1)执行价格
各阶段的执行价格将在认购阶段之后提供
2)执行价格走势即定方针
在项目全程销售中，价格因素是至关重要的，在项目的初期(认购阶段)我们设立一个
比较均衡，同时也是比较高端的价位目的是在于最大限度地考验市场的认可程度和消费接受能力，如果在一阶段所设定的价格能够得到市场的认可，且反应热烈，那么在今后的价格制定中将呈上升趋势，其上升空间保持在三个百分点范围内;如果市场反映呈相反状态，那么在执行价格的走势上将下浮三个百分点。
(二)各阶段价格让利优惠控制原则
1)在项目销售的各个阶段中如有大型SP促销活动原则上让利按照促销方案执行;
2)如果在阶段内没有任何促销活动，让利优惠幅度按照客户的付款方式进行优惠： 按揭贷款：97折;分期付款：96折;一次性付款：95折;
亲友一起购买(10套以内)：除享受付款方式的优惠之外，额外再享受99连环折; 大型团体购买(20套以上)：除享受付款方式的优惠之外，额外再享受97连环折
六 全程销售中开发商所需配合事项
为了让项目在销售的全过程中顺利的按照即定方案展开工作，希望开发商能够在工作上给予项目销售部最大的支持和配合，以求尽快尽早实现销售目标。
时期
配合事项
完成时间
预热准备期
四证、土地使用年限、项目效果图、户型图、园林景观规划方案、
交房日期、交房标准、装修标准、物业管理费用
20__年10月31日前
认购期
户型结构整改建议确定、正式认购促销方案定稿、
正式认购执行价格确定、《商品房认购协议》确定
20__年11月30日前
正式认购阶段
财务人员、保安人员配比，现场花卉、椅子提供
《商品房定购协议》确定、元旦促销方案确定、强销期执行价格确定
20__年12月7日前
强销期
春节促销方案确定、《商品房买卖合同》样本提供、银行按揭程序的申办、
房监所测绘办理、商品房预售许可证办理
20__年3月31日前
持续期
持续期促销策略和执行价格确定
20__年4月3日前
清盘期
清盘期促销策略和执行价格确定
20__年4月30日前